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金融房地产交易(之五)

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Before buying any property , you should get an engineering report , to make sure that the main systems work ; electric , gas , and water . There should not be any structural problems with these , the foundation , or the beams . There may be plenty of minor faults such as chipped paint , but there should be reflected in a lower selling price . You should welcome such defects because you can increase your profits by fixing them.

  The bank will do an appraisal , but it will be a cursory one . Instead of trying to pinpoint the exact value for your house , the bank appraiser will use the selling price as a starting point , and then test it for reasonableness . A good (well done , not necessarily favorable )appraisal will tell you what the market thinks of the house and why.

  Cash flow on real estate is pretty much discretionary , at least after the minimum debt service charges are paid off . You can reinvest it in the property to maintain or improve it , you can prepay your mortgage or you can spend it ,either on more real estate ,or on other items . A property can even be “ milked ” for short periods of time by deferring maintenance , but that is not a wise long-term strategy . Any way you slice it, cash flow is what ultimately drives the return on real estate . If cash flow after expenses and debt service is negative , the property is priced too high and likely to go down in value . For this reason , one should not think in terms of sacrificing cash flow for “appreciation .”

  Real estate should be bought for intrinsic(i.e., cash flow) rather than resale value . This is true of stocks, but particularly told in numerous places, most notably by John Paul Getty , of Florida swamp land in the 1920s; in which “ investors ” bought and sold binders, or contracts, on real estate ; with the intention of “flipping” them within a short time . When one skeptical investor asked the agent to show him the land ,which was under a swamp, the agent explained ,“ This real estate is for trading , not for owning .” When the craze is over , some hapless investor will be left with a worthless piece of property . An only slightly less insidious form of “real estate ” is one that is uneconomical , except for tax breaks . Then the investor is hostage to changes in the Tax Code .

  不管买什么房子,之前你都要拿到该房子的工程报告,以弄明白房子的电、水、和气等主要工作系统。房子的基础、大梁也不能有任何结构性问题。当然,一些小的瑕疵也是不可避免的,比如说油漆脱落,可这应该在价格上有所反应。对于这些缺陷,你应该感到高兴,因为通过修补你还能提高你的?#25214;妗?br>
  银行会出一个评估报告,但却很粗略。银行评估师不会给你的房产定价,只是用卖价作为起点,然后用合理性进行检验。一个好的(做得好却未必有利的)评估报告将会告诉你市场对该房产的反映和市场为什么如此反应。

  房地产现金流的决定权相当之大,要求至少先支付最低的债务偿还的服务费用。你可以重新投资房地产,以便对其进行维持、改善;你也可以预交抵押贷款的定金,你也可以将其自行花掉(可考试*大用于其它房地产投资,也可用于房地产以外的项目);房地产的款项甚至可以通过推迟保养而暂为“挪用?#20445;?#21487;这?#26144;?#26399;来讲,却不是一个明智的策略。不管你如何分配,现金流回报最终都会受房地产的引导。如果现金流在扣除各种花销和债务之后为负,就是说房产的价格过高而趋向于跌价。基于此,就不要指望通过牺牲现金流来达到“涨价”的目的。

  买房与其用转售价格,不如用其固?#26657;?#25351;现金流)价格。这适用于?#21892;保?#22240;其?#31995;?#30340;流动性,?#32469;?#36866;用于房地产。最著名的要数上世纪20年代佛罗里达沼泽地的约翰·保罗·格蒂,他的?#36866;略?#34987;考试*大多处引用。他提出,投资者带着短期弹压房地产的目的对其基料或合约进?#26032;?#21334;。当一位投资者怀疑的向代理人咨询其地皮为何在沼泽之上?#20445;?#20195;理人解释道,“这里的房产只是为了买卖,不是为了拥?#23567;!?#24403;狂热过去,一些倒霉的投资者将会剩下一块分文不值的地皮。这种唯一略显狡诈的“房地产”?#38382;?#38500;了税额优惠以外,对购房者而言并无经济实惠可言。随之而来的就是这些投资者成了税法改革的人质。
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